王向旭律师
律师观点分析
一、案件背景
兰州某餐饮店于2019年7月与兰州某国资管理公司签订《房屋租赁合同》，承租位于某家属院门口的商铺用于经营餐饮，租赁期限自2019年7月至2022年9月。后因案涉商铺所在小区由物业公司提供物业服务，物业公司主张该餐饮店作为商铺使用人，应承担自2018年7月至2025年6月期间的物业服务费共计41,615.7元及滞纳金8,683.43元，合计50,299.13元。
物业公司将餐饮店及商铺业主（国资管理公司）一并诉至法院。餐饮店经营者认为，其仅在2019年9月至2022年9月期间承租商铺，且因物业公司阻碍其装修经营，商铺始终处于空置状态，未享受任何物业服务，不应承担物业费；业主方则认为，物业费应由实际使用人承担，且原告部分诉请已超过诉讼时效。
二、诉讼过程
代理律师接受餐饮店经营者委托后，围绕主体资格、计费期间、计费面积等关键问题进行充分答辩。
庭审中，代理律师提出以下核心抗辩意见：
一是关于主体资格。2018年7月至2019年8月期间，餐饮店尚未承租案涉商铺，该阶段的物业费与被告无关；2022年10月之后租赁关系已经终止，后续物业费更与被告无关。
二是关于承租期间物业费。2019年9月至2022年9月租赁期间，因物业公司明确拒绝和禁止餐饮店安装排烟管道，导致商铺无法开展餐饮经营，始终处于闲置空置状态，未享受物业公司提供的任何实质性服务（卫生清洁、设施维护、安保管理等），而餐饮店已按约向业主付清了全部租金，全面履行了租赁合同义务，不应再承担空置期间的物业费。
三是关于计费面积。物业公司主张按198.17平方米计算物业费，但餐饮店经营者曾委托专业测绘机构对商铺面积进行实测，实际建筑面积仅为156.17平方米，原告主张的计费面积存在明显错误。
代理律师通过详实的证据和严谨的法律论证，清晰界定了餐饮店的责任边界，将争议焦点从“是否应全额承担物业费”转化为“是否应承担任何物业费”。
三、判决结果
法院经审理，全面采纳了代理律师的意见，认定：
餐饮店系案涉商铺的实际使用人，但物业公司主张的欠费区间与餐饮店承租期限不一致，向餐饮店主张租期外的物业费无事实与法律依据，餐饮店不承担付款责任；
案涉商铺登记在国资管理公司名下，国资管理公司作为业主，应承担物业费的付款责任；
国资管理公司可在承担付款责任后，依据其与餐饮店的租赁合同另案主张权利。
判决：业主国资管理公司支付物业公司2018年7月至2025年6月期间的物业费36,116.49元，驳回物业公司的其他诉讼请求；餐饮店不承担任何付款责任。
本案中，代理律师通过精准的主体资格抗辩和事实梳理，成功为当事人免除了全部物业费及滞纳金共计五万余元的付款责任，充分维护了承租商户的合法权益。